O setor imobiliário passa por um período difícil. O problema é estrutural e certos indícios nos levam a crer que se trata de uma bolha imobiliária e não de uma marola como alguns, sobretudo corretores e representantes do setor afirmam acreditar.

Uma análise da evolução histórica das vendas, lançamentos e estoques ajudam a traçar um panorama do setor.

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Com 42% de lançamentos a menos em 2012 e novas quedas depois, 2014 se encerrou com um estoque anormal e suficiente para 21 meses de vendas. A causa? Distratos (cancelamentos das vendas) de R$ 17,6 bilhões no período entre 2011 e 2014, ou seja, boa parte do crescimento das vendas de imóveis (na planta ou em construção) do passado não se concretizou, virou estoque e concorreu com lançamentos posteriores.

Junta-se a isto ainda cerca de 40% de vendas para investidores pessoais, concorrendo com construtoras e quedas nas vendas brutas (sem abater os distratos) em 2012 e 2014. A alta flutuação em lançamentos imobiliários afetou os empregos?

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A construção civil, que dobrara a participação na geração de empregos formais de 2007 a 2009, começou a desacelerar desde 2011, de forma mais intensa que no total do país.

Empregos em desaceleração, muitos distratos, vendas caindo e altos estoques afetaram os preços. Abaixo, segue uma análise histórica da evolução dos preços para o total do país. Algumas construtoras vêm enfrentando sérias dificuldades financeiras, fazendo promoções desde 2012.

Um levantamento da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimóvel, feito em 2013 na cidade de Brasília, por exemplo, apontou queda de 35,5% no preço médio do metro quadrado dos lançamentos.

Já a pesquisa da consultoria especializada no ramo imobiliário Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), feita no primeiro bimestre de 2013, registrou queda de 9,4% nos preços do metro quadrado nos lançamentos em São Paulo.

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Outro indicador de preços em desequilíbrio é constatado ao se comparar o aluguel que rende cerca de 0,40% ao mês com aplicações financeiras de baixo risco, que tem rendimento de até 0,85% liquido ao mês. Nesse cenário, torna-se mais atraente alugar um imóvel do que comprá-lo, diminuindo ainda mais a demanda e aumentando os estoques.

Os preços dos imóveis cresceram descolados dos fundamentos, em função do crédito imobiliário (que era barato e farto), do crescimento significativo da demanda de 2007 a 2011 que em grande parte não se concretizou (alto volume de vendas, na planta ou em construção, canceladas na entrega), além da existência de muitos investidores e especuladores.

A bolha ou aumento de preço injustificado está alongando o prazo para a venda de estoques. Como agravante, a Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no país possui uma inadimplência de 21,80% na faixa 1 do programa "Minha Casa Minha Vida" e 2,20% nas faixas 2 e 3 (acima da média).

Apesar do nosso mercado de crédito não ser comparável ao americano, vale lembrar que nos EUA, a inadimplência foi de 16% durante a crise de 2008.

Além disso, a poupança, que provê fundos para o financiamento de imóveis, perdeu fôlego e a partir de 2015 o crédito imobiliário ficou mais restrito. A onda que se ergueu há alguns anos parece estar assombrando até os "surfistas" mais experientes do mercado imobiliário. Cabe saber se ela perderá força de maneira suave com o tempo, ou se teremos um rompimento abrupto com "tsunami" no setor.

Post em parceria com C.A., analista do site Bolha Imobiliária Brasil e João Pedro Freire Martins de Lima, consultor da Consultoria Junior de Economia (CJE-FGV)