A relação direta entre desenvolvimento e transporte sempre existiu. No início do século 20, o agrupamento de atividades voltadas ao comércio e serviços no entorno de polos de transporte fez parte de um modelo de cidade. Ao final do século, o automóvel tornou-se um dos principais meios de transporte em áreas urbanas, e a acessibilidade para veículos tornou-se foco nos modelos de planejamento, perdendo força, portanto, os princípios básicos do crescimento orientado pelo transporte de massa e pelos movimentos por ele gerados.
Contudo, nos últimos anos tem ficado mais clara a tendência de reversão desse quadro, de tal forma que sejam estimuladas as redes de transporte de massa e ciclovias, em detrimento do automóvel, criando-se, assim, a abertura necessária para a evolução dos mecanismos de melhoria dos efeitos do trânsito de passagem, no sentido de impulsionar o desenvolvimento econômico de determinada região.
Para a implantação desse conceito, alguns princípios podem e devem ser lembrados.
O primeiro deles, sem dúvida, é planejar a instalação das estações de transporte de massa e seu entorno considerando as atividades de comércio e serviços, preferencialmente de forma integrada, tirando o máximo de proveito do volume de pessoas que transitam diariamente na região de intervenção. Importante, também, misturar as atividades nesses centros, a fim de atender as necessidades diárias das pessoas e dar-lhes a oportunidade de resolverem questões do dia a dia quando em trânsito. Neste particular, instrumentos que permitam a adoção de regras adequadas de uso e ocupação do solo a esse modelo são de extremo valor.
Parcerias Público Privadas (PPP) para o desenvolvimento desses polos comerciais são muito importantes, pois não há custo para o poder público –ao contrário do que acontece com o investimento na rede de transporte– e pode até render alguns dividendos. Além disso, uma PPP mais ampla, incluindo cidadãos, empreendedores, comerciantes locais, agências públicas de desenvolvimento e órgãos do executivo, pode permitir ao desenvolvedor imobiliário ajustar sua visão empresarial a estratégias compatíveis que reforcem o modelo de desenvolvimento atrelado aos nós de transporte, além de estimular a reestruturação e o aperfeiçoamento da infraestrutura urbana física e social.
Para isso, uma boa ideia seria criar no entorno dos nós de transporte os chamados DPD (Distrito Público de Desenvolvimento). Trata-se de área especialmente criada a pedido dos proprietários de imóveis da região, que se dispõe a pagar voluntariamente taxas suplementares aos impostos, para a criação de serviços públicos além daqueles normalmente oferecidos pela cidade, como calçadas, paisagismo e iluminação especiais, modelos de limpeza inovadores, mais segurança, áreas de lazer diferenciadas e espaços culturais.
O gasto investido nas melhorias da região poderia ser ressarcido aos proprietários na forma de desconto no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), proporcionalmente ao incremento oriundo da valorização criada pelo investimento dos proprietários dos imóveis.
Nesse processo, ganha a cidade, pois seriam criadas áreas diferenciadas do ponto de vista urbanístico e polos de desenvolvimento econômico. Ganha a população, que poderá usufruir espaços mais interessantes do ponto de vista de mobilidade e conveniência. E ganham os proprietários dos imóveis com a valorização do seu patrimônio, todavia, com consequente aumento de IPTU arrecadado aos cofres municipais.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.