O processo de discussão da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo acontece na Câmara Municipal de São Paulo. A definição sobre a localização de atividades, usos e adensamento nas diversas regiões da cidade será estabelecida. E a estruturação dos modelos de ocupação passa, sem dúvida, pela discussão do adensamento urbano.
O uso eficiente e responsável do solo para atender a população no que diz respeito às necessidades de moradia, trabalho e lazer é uma equação complexa, cuja solução deve incluir, obrigatoriamente, o adensamento. Todavia, não há uma resposta óbvia sobre qual a melhor forma de adensar positivamente uma cidade.
Basicamente, a densidade urbana refere-se ao número de pessoas localizadas em uma determinada área. Porém, diferentes definições e métodos de cálculos podem conduzir a vários significados e diferentes dados estatísticos.
Portanto, se o método de cálculo considera somente os residentes ou inclui aqueles que trabalham na região, e se a área e a população consideradas são a de todo o município ou somente de determinada região, pode-se chegar a diferentes medidas de densidade.
Isso pode prejudicar os modelos de comparação e de análise dos dados obtidos, levando a conclusões equivocadas e, portanto, a decisões inadequadas. Para simplificar os modelos de densidade existentes nas cidades, podemos dividi-los em três grupos.
Cidades com baixo adensamento são aquelas que se expandiram para os subúrbios, com alta dependência de transporte individual, e com centros pouco densificados. Cidades com adensamento misto, que se caracterizam por ter centros altamente densificados, o que permite tirar partido do transporte público. Os subúrbios são mantidos com baixa densidade.
Cidades com adensamento controlado, onde existem centralidades e são altamente densificadas, por exemplo, no entorno de "hubs" de transporte; são criadas áreas de transição e o restante do território é caracterizado por baixo adensamento.
O enquadramento em um uma ou outra tipologia depende do modelo que melhor se adapta a cada cidade. Outro ponto que torna a discussão empolgante são os níveis de adensamento a serem adotados.
Não existe uma fórmula universal para essa definição. Cada cidade deve encontrar os melhores caminhos para equilibrar seus níveis de ocupação. Equacionar, da melhor forma possível, a oferta de transporte e as alternativas de mobilidade com o equilíbrio do preço da terra gerado pela otimização de seu uso é tarefa a ser desenvolvida.
Uma vez clara a necessidade de definir modelos e níveis de adensamento nas cidades, quais seriam as características daquilo que poderíamos chamar de "boa" densidade e "má" densidade?
A "boa" densidade deve combinar usos residenciais e comerciais com transporte público adequado e espaços verdes vibrantes e atrativos, que sejam usados a maior parte do tempo por diferentes grupos sociais. A "boa" densidade deve ainda acentuar as características da vizinhança existente, trazer benefícios, e minimizar impactos para os residentes do entorno.
Por outro lado, a "má" densidade é caracterizada por sua associação a usos monofuncionais e dissociação da infraestrutura de transportes, o que pode levar a problemas insolúveis de mobilidade.
A "má" densidade promove a segregação, concentrando somente pessoas de um mesmo nível social, seja ele qual for. Não estimula a existência de bons serviços, tanto públicos quanto privados, e pode tornar as regiões pouco atrativas, além de inseguras.
Portanto, adensamento é uma ferramenta importante para o planejamento urbano e deve ser utilizada de forma adequada, respeitando os formatos que melhor se adaptem a cada localidade.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.