A existência da propriedade privada e a forma de exercer direitos sobre ela têm influência importantíssima no desenvolvimento das cidades, a tal ponto que a falta de sistemas formais de titulação da propriedade pode até mesmo impedir a expansão urbana.
Um sistema que propicia a existência de títulos formais de propriedade sustenta o desenvolvimento econômico e promove a inclusão social. Além disso, esse modelo permite que as pessoas invistam na melhoria de suas moradias ou mesmo usem a propriedade como fonte de recursos, utilizando-a como garantia em empréstimos.
O desenvolvimento urbano da China pode servir de exemplo. O planejamento ideologicamente orientado antes de 1980, apoiado no sistema de propriedade do estado, sem intervenção de agentes privados, no qual a alocação de recursos era conduzida por motivações ideológicas e não por eficiência econômica, resultou na formação de estruturas urbanas descoordenadas e ineficientes.
Com a descentralização iniciada pelas reformas econômicas, e ao serem implantadas novas formas de direitos sobre a propriedade, tornou-se possível gerar incentivos. Agentes privados, motivados por esse novo modelo, tornaram-se forças motrizes por trás de um desenvolvimento urbano em larga escala e sem precedentes, principalmente nas cidades costeiras no país.
Mesmo sendo clara a importância da propriedade privada para as cidades, em várias situações podem surgir impasses na relação entre os direitos de propriedade e os direitos do Estado em regulamentar o uso da propriedade.
O zoneamento, por exemplo, impõe restrições sobre a forma como uma determinada propriedade pode ser usada e estabelece requisitos de utilização. Se, por um lado, os proprietários de imóveis podem enxergar esses regramentos como uma violação sobre seu direito constitucional de propriedade, por outro lado existe o conceito de que o regramento do uso é importante para a organização da cidade e, de forma colateral, pode proteger outros direitos dos membros da comunidade.
Além do uso, a produção de novas edificações e a urbanização de novas áreas estarão, eventualmente, também vinculadas às regras que podem limitar os direitos sobre a propriedade.
O planejador urbano deve entender as demandas da cidade e, nesse contexto, estabelecer controles para o uso da propriedade. O equilíbrio entre esses dois fatores será fundamental para um exitoso plano de desenvolvimento.
A limitação do uso de uma propriedade, muitas vezes baseada no incômodo que pode ser causado à comunidade do entorno, pode ser empregada como uma violação ao direito de propriedade ou como uma regulamentação de seu uso.
É o caso, por exemplo, da limitação de uso para atividades que produzam som em níveis elevados sem dar ao proprietário a alternativa de construir um sistema que diminua a intensidade sonora a níveis aceitáveis.
Nesse caso, o equilíbrio estaria na liberdade dos proprietários em encontrarem soluções inovadoras, que respeitem os direitos da comunidade no entorno.
É preciso entender que o mercado é dinâmico, e o que parece ser o melhor uso hoje, pode alterar-se significativamente no futuro. As regras devem ser inteligentemente flexíveis para se adaptarem a esse dinamismo inerente ao desenvolvimento das cidades.
Tendo como premissa básica a necessidade desse equilíbrio entre as demandas da cidade e os direitos sobre a propriedade, o planejamento urbano se tornará mais justo, equilibrado e eficiente do ponto de vista do desenvolvimento econômico.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.