As parcerias público-privadas nunca foram modelo de simples implantação. Mas esse também nunca foi o motivo para que essa ideia fosse descartada. Ao contrário, ela é utilizada em diversos países.
Agora que São Paulo tem um novo prefeito com ideias arrojadas e disposição para revolucionar o modelo de gestão pública na cidade, surgem as parcerias público-privadas como aliadas importantes nesse processo.
As parcerias, cada vez mais necessárias em função dos novos desafios urbanos, da escassez de recursos e das restrições fiscais devem ser estruturadas com base na confiança entre os setores público e privado e vir acompanhadas de uma mudança de mentalidade de ambas as partes. Seu sucesso ocorrerá somente se público e privado tiverem entendimento claro e mútuo das necessidades, expectativas e dos recursos.
Segundo relatório publicado pelo Urban Land Institute, a expansão desse modelo de alianças deve ocorrer em três áreas principais: facilitar o desenvolvimento de ativos imobiliários de forma a alcançar benefícios para o público e o privado, desenvolver e assegurar a manutenção de infraestrutura e, por último, construir, operar e manter equipamentos públicos com o objetivo de estruturar comunidades sustentáveis, saudáveis e resilientes.
Para que o modelo funcione, é essencial que a sociedade entenda o equilíbrio do negócio e sejam demonstrados e documentados os riscos e os benefícios para a cidade.
É importante o engajamento da comunidade no processo, por meio de apresentações públicas e oficinas de trabalho, antes da decisão sobre a implantação da parceria, tanto na formatação de uma visão compartilhada dos objetivos a serem alcançados quanto na dissipação de mitos formados a respeito daquele processo específico.
A finalidade pública da parceria não é só um requisito legal, mas a razão de ser dessa aliança. Portanto, a viabilização desse propósito deve estar muito clara para toda sociedade.
O processo pode ser iniciado de forma proativa pela municipalidade para que se alcancem objetivos de interesse da cidade ou por empreendedores que enxerguem um projeto interessante para a comunidade, mas que não poderá ser realizado sem que haja alguma forma de intervenção pública.
Pelo lado da iniciativa e formulação da parceria, é fundamental que o poder público entenda claramente os modelos econômicos de funcionamento do mercado imobiliário, um negócio onde significativa parcela do investimento está no custo de capital, e o nível de riscos associados deve ser adequado ao retorno esperado. Importante compreender, também, que determinados riscos, como insegurança jurídica, são inaceitáveis e inviabilizarão a parceria.
Monitorar e medir os efeitos e benefícios econômicos dessa aliança para a sociedade, de forma sistêmica e organizada, pode e deve feito em vários momentos e ao longo da parceria, devendo ser um dos princípios básicos na formulação dos projetos. Os resultados positivos reforçam o modelo e dão mais credibilidade ao sistema para a implantação de futuros projetos, enquanto que o conhecimento dos aspectos negativos é fundamental para promover os ajustes necessários.
Com o desenvolvimento desses conceitos estruturados na direção de uma nova etapa para as parcerias, as preocupações e perspectivas dos setores público e privado podem ser conectadas de forma inteligente para beneficiar a comunidade e proporcionar retorno aos investimentos do setor privado.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.