O escritor norte-americano Mark Twain disse em certa ocasião: "Compre terra; não se fabrica mais!".
Essa afirmação sinaliza a razão de o valor da terra ser um dos parâmetros de maior relevância na economia urbana.
O comportamento do valor dos terrenos é fundamental para compreender a formação do preço dos imóveis, e para avaliar o impacto econômico das políticas de uso e ocupação do solo. Em alguns contextos, o valor da terra é também importante referência na determinação dos custos da aglomeração urbana.
Mas, por que a terra tem valor? Por que as pessoas querem terrenos? Porque terrenos podem ter localização privilegiada, o que lhes garante viabilidade comercial sobre vários aspectos, permitindo às pessoas utilizá-los de várias formas e de acordo com as suas necessidades. Pela perspectiva econômica, seu valor é determinado pelo melhor uso possível, que resulte no melhor retorno em determinado período de tempo.
A variação do preço da terra obedece à mesma regra econômica incidente sobre outros preços: a lei da oferta e da procura. Dessa forma, o que impulsiona o preço da terra, principalmente nas grandes metrópoles, é o desequilíbrio gerado entre uma forte demanda e uma oferta limitada. Portanto, ampliar o entendimento daquilo que impulsiona ou retrai a demanda, e o que limita ou amplia a oferta, é fundamental para que se possa analisar o comportamento e as variações do preço do solo.
Do lado da oferta, as regras de uso e ocupação do solo têm importância determinante. A regulamentação do uso do solo deveria ser estruturada de tal forma a equilibrar os custos e benefícios vinculados ao desenvolvimento social e ao crescimento das cidades. Entretanto, nem sempre esse objetivo é plena e corretamente alcançado.
Num ambiente de demanda constante, teoricamente, restrições excessivas para o uso do solo limitam a oferta de área construída, levando às menores densidades e ao aumento do preço final dos imóveis.
Por outro lado, a maior potencialidade de utilização do solo, isoladamente, possibilita a diminuição no custo de produção. Contudo, esse maior potencial pode também aumentar os valores dos terrenos.
Dessa forma, sem o equilíbrio adequado de todas as externalidades envolvidas, não se consegue fazer com que a cidade cresça e se desenvolva harmonicamente.
A busca desse equilíbrio passa pela oferta e pelos critérios a ela atrelados; mas, também, pelo entendimento da demanda e a compreensão das potencialidades, dos desejos e das necessidades do público-alvo dos produtos imobiliários que podem ser implantados nos terrenos.
Portanto, se em uma extremidade estão necessidades, desejos e capacidade de pagamento, na outra, ficam as alternativas para possibilitar a produção que envolve, entre outros custos, o preço dos terrenos, que está diretamente ligado às regras de uso e ocupação do solo.
Restrições ao uso e ocupação do solo, necessidade de aquisição onerosa de potencial construtivo e contrapartidas de todos os tipos tornam-se custos intrínsecos, que se agregam ao preço de venda dos terrenos e formam seu valor final.
Da mesma maneira, incentivos urbanísticos e aumento de potencial construtivo agregam-se ao valor dos terrenos e podem elevar seu preço.
Compatibilizar todos esses elementos na busca do valor de terreno mais adequado para equilibrar oferta e demanda na produção imobiliária deve, portanto, ser um dos objetivos dos formuladores de políticas urbanas.
Avaliação cuidadosa e desapaixonada dos efeitos das regras urbanísticas sobre o valor dos terrenos e suas consequências na produção imobiliária é fundamental para equacionar as melhores maneiras de alcançar um desenvolvimento urbano saudável e voltado ao equilíbrio da cidade, à felicidade e ao bem-estar das pessoas.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.