A evolução urbana depende, nos grandes centros, cada vez mais dos processos de reconstrução da cidade. Normalmente, essa reconstrução acontece em um universo de pequenas parcelas de terreno, de propriedade fragmentada, e que precisam ser aglutinados para que os empreendimentos, públicos ou privados, sejam desenvolvidos.
Muitas vezes, essa aglutinação torna-se difícil, principalmente pelo grande número de pequenas propriedades que precisam ser agrupadas. Dessa forma, a existência de incentivos aos proprietários para promover o agrupamento de terrenos, que, de maneira bastante fragmentada, ocupam determinadas regiões, pode ser importante na indução correta do desenvolvimento da cidade.
Portanto, regras que auxiliem nessa aglutinação serão bem-vindas, desde que sejam preservadas as características necessárias para um ambiente urbano saudável.
Uma das alternativas usadas em regiões específicas de algumas cidades é a adoção da chamada "densidade gradual". Esse modelo consiste em permitir maiores potenciais de construção, de forma gradual, à medida que os terrenos tornam-se maiores, com limites inferiores e superiores.
Eventualmente, os maiores potenciais construtivos são aliados a determinadas densidades demográficas, com o objetivo de garantir a eficiência da utilização da infraestrutura urbana.
Dessa maneira, terrenos maiores tornam-se atraentes para o mercado, por possuírem maior potencial de construção. Isso eleva seu valor intrínseco e estimula os proprietários a agruparem seus terrenos para conseguir melhor preço por propriedade.
Em Nova Jersey, por exemplo, com o intuito de incentivar a aglutinação de áreas muito fragmentadas, o coeficiente de aproveitamento pode variar, dependendo do tamanho dos terrenos, entre quatro e 25 para o uso residencial, e entre quatro e 16 para uso comercial. Ou seja, o potencial construtivo pode ser aumentado em até seis vezes para o uso residencial, como forma de indução.
Terrenos maiores, dentro de limites razoáveis de tamanho, podem produzir efeitos bastante positivos na malha urbana, desde economia de escala, diversidade nas alternativas de produtos imobiliários ou institucionais, maior ventilação, visibilidade e insolação da cidade.
Além disso, a municipalidade pode usar esse mecanismo, que resulta em aumento na arrecadação de impostos sobre a propriedade, para financiar investimentos públicos necessários para que essa maior densidade seja absorvida de forma adequada pela infraestrutura urbana.
Essa é uma alternativa importante na indução ao desenvolvimento de determinadas áreas da cidade, principalmente em municípios onde há escassez de recursos para desapropriação. Nesses casos, as parcerias público-privadas podem fazer uso desse modelo para produzir espaços capazes de absorver, além de produtos imobiliários diversos, equipamentos públicos de porte maior, como hospitais, escolas e universidades.
Como toda ferramenta urbanística, esta também deve ser usada com a necessária cautela para que sejam atingidos os objetivos pretendidos, sem prejudicar outras questões fundamentais para a vida da cidade.
Sem dúvida, a formação de grandes lotes de terreno, embora necessária em determinadas regiões da cidade, deve situar-se dentro de limites razoáveis, para que não surjam outros efeitos colaterais negativos, principalmente nas rotas de circulação da cidade.
Cidades diferentes e regiões diferentes comportarão soluções e alternativas específicas, mas esse é um modelo que não pode deixar de ser avaliado como uma possível resposta a determinados problemas relacionados ao desenvolvimento urbano.
É engenheiro civil e atua como empresário imobiliário há mais de 30 anos. É presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Escreve às segundas.