Apenas 20% dos proprietários costumam participar habitualmente das assembleias de condomínio. É um número baixíssimo e demonstra que realmente os moradores têm pavor dessas reuniões, pois as acham chatas, demoradas e desorganizadas.
Uma pena, pois a assembleia é o órgão soberano de cada condomínio e lá são discutidos e deliberados todos os temas de relevância.
A lei estabelece alguns quóruns e, muitas vezes, assuntos de extrema relevância nem sequer podem ser votados, justamente pela falta de moradores nas reuniões. Assim, síndicos e administradores não podem levar adiante projetos interessantes, limitando-se a cumprir o orçamento ordinário e realizar consertos de urgência.
Diante do engessamento da gestão por falta de quórum, o tempo vai passando e o condomínio fica estagnado. Obras úteis dependem da aprovação da maioria dos condôminos e as obras voluptuárias (de embelezamento), da aprovação de dois terços dos proprietários.
Uma ferramenta eficaz para a definição de prioridades e execução de um plano de trabalho, investimento e benfeitorias para o condomínio é a pesquisa de opinião. Trata-se de uma pesquisa oficial, entregue a cada morador mediante protocolo, com prazo de resposta. A adesão costuma ser maciça.
Evidente que a pesquisa não substitui a assembleia, mas proporciona ao síndico relativa segurança jurídica para deliberar temas importantes para a evolução do condomínio, ainda que o quórum em assembleia não seja plenamente atingido.
Não se trata de "jeitinho" para burlar a lei, mas uma possibilidade real, séria e cautelosa de atender as expectativas dos moradores e valorizar o patrimônio dos proprietários.
Para que a pesquisa atinja seus objetivos e possa ser utilizada com segurança jurídica, alguns cuidados são necessários.
Entre eles, a formulação de um questionário simples, com espaço para ideias e sugestões, a devida tabulação desses resultados e posterior divulgação aos moradores, a convocação de uma assembleia extraordinária para aprovação das prioridades e do rateio e forma de pagamento, além da cotação de preço para todas as obras, serviços e aquisições.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.