A inadimplência em condomínios e loteamentos pelo país afora revolta moradores e dá origem a ações judiciais de cobrança que se arrastam por anos e anos.
Síndicos, administradores e advogados tentam buscar saídas criativas e inovadoras para combater a inadimplência, mas esbarram nos limites impostos pela lei.
Medidas mais severas contra os inadimplentes contumazes, tais como restrição de uso das áreas comuns, corte no fornecimento de água (quando coletiva) e multas em percentual acima de 2% são proibidas.
Neste cenário, uma antiga receita de combate à inadimplência vem ganhando força nos condomínios e representa grande risco jurídico. É o desconto pontualidade, mecanismo pelo qual o morador que paga seu boleto até o dia do vencimento, ganha um abatimento de até 20%.
Parece uma medida simples e bastante justa, mas, na verdade, é uma grave simulação, verdadeira multa maquiada. Ademais, acaba por distorcer a previsão orçamentária anual, eis que já é sabido, de antemão, que a maioria pagará com o desconto, o que reforça a tese de manobra para aumentar a alíquota da multa de 2% para até 20%.
Combater a inadimplência dos condôminos é tarefa árdua e o melhor remédio é definir uma estratégia firme e eficiente de cobrança, com ferramentas variadas e lícitas, tais como cartas, ligações, plantões de cobrança e ações judiciais propostas com celeridade.
Atualmente, o grande aliado dos síndicos e administradores no combate à inadimplência é o protesto em cartório. Ele agiliza muito a cobrança e causa grande abalo de crédito ao devedor, que fica com seu CPF anotado nos órgãos de proteção ao crédito.
Enviar uma dívida de condomínio a protesto é simples, rápido e de graça. Contudo, é importante adotar todas as cautelas necessárias, para evitar erros no processo.
Acordos amigáveis, quando possíveis e com critérios justos e equilibrados, ainda continuam sendo o caminho mais rápido, efetivo e barato para solucionar a inadimplência nos condomínios. O iniciativa acaba prevenindo e evitando longas e onerosas ações judiciais para ambos os lados.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.