Comprar um imóvel usado não é tarefa simples e exige uma série de cuidados jurídicos, sobretudo um bom contrato, análise profunda da documentação imobiliária e certidões pessoais dos vendedores e, claro, uma minuciosa vistoria.
Quando o imóvel pretendido fica num condomínio, o comprador deve também pesquisar a situação jurídica, financeira e administrativa do empreendimento, para garantir uma compra inteligente e segura.
Um condomínio mal administrado, com dívidas, processos judiciais e falta de harmonia entre os moradores, pode representar o pesadelo da casa própria e grandes prejuízos financeiros.
O primeiro passo é analisar a convenção e o regulamento interno do condomínio, para conhecer sua estrutura administrativa e jurídica, compreender os direitos e deveres dos condôminos, bem como regras de utilização e funcionamento rotineiro de áreas comuns e de lazer.
Conheci o caso de uma família que tinha dois cachorros e comprou um apartamento num condomínio que proibia animais domésticos.
O segundo passo é solicitar e analisar certidões negativas do condomínio, principalmente da Justiça do Trabalho e Justiça cível estadual, para averiguar se o condomínio é réu em alguma ação ou se possui alguma condenação judicial que possa onerar o imóvel pretendido.
Acompanhei o caso de uma senhora que comprou um imóvel num condomínio com pesadas dívidas trabalhistas e logo no primeiro ano ela teve que participar de um vultoso rateio extra.
O terceiro passo é analisar o balancete atual do condomínio, para conhecer a situação financeira do empreendimento, atentando para o saldo de caixa, fundo de reserva e inadimplência. Analisar as atas das últimas três assembleias gerais ajuda a conhecer os temas discutidos, as deliberações recentes e a satisfação com os membros do corpo diretivo. Ninguém quer morar em um condomínio mal administrado, com brigas e confusões.
O quarto e importantíssimo passo é uma atuação de campo, um singelo bate papo com o zelador, o porteiro, o síndico ou um morador mais antigo, para sentir o clima geral que impera no condomínio.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.