Ao síndico, com apoio dos conselheiros, da administradora e do advogado do condomínio, cabe a dura e indigesta obrigação de advertir e multar o condômino infrator.
Para um guarda de trânsito ou um fiscal da prefeitura, aplicar uma penalidade é moleza. Já para um síndico, é uma missão delicada, pois o cidadão penalizado é um vizinho!
Inevitavelmente haverá um encontro no elevador, na piscina ou na garagem, e a probabilidade de discussão é iminente. Não raramente, tudo descamba para o lado pessoal, até com ofensas, ameaças e agressões.
Cada condomínio possui suas regras que disciplinam a aplicação das penalidades. Ocorre que, na maioria, a convenção e o regulamento interno são obsoletos e genéricos, o que dificulta ainda mais a vida do síndico e seus auxiliares.
Nos condomínios, as penalidades possuem um caráter preferencialmente educativo. Infelizmente, porém, muitos só aprendem quando a dor é sentida no bolso.
É importante frisar que cabe a todos moradores o dever de fiscalizar o comportamento dos vizinhos. No exato momento de uma ocorrência, qualquer morador pode e deve, com educação e serenidade, repreender o condômino infrator. É seu dever registrar as reclamações e ocorrências no livro de ocorrências (físico ou virtual), para que o síndico possa adotar providências cabíveis com maior fundamento e segurança jurídica.
Como regra geral, o morador infrator deve sempre ser advertido antes de ser multado. Todavia, em casos graves, o síndico tem autonomia para multar e adotar outras providências, sempre com razoabilidade e apoio dos demais membros do corpo diretivo. Em casos de extrema gravidade, a multa pode chegar a dez vezes o valor da quota condominial, com aprovação em assembleia.
Qualquer condômino advertido ou multado tem direito a ampla defesa. Quando o regulamento for omisso quanto à sua forma, ela deverá ocorrer em assembleia. Condomínios de grande porte estão criando comissões de disciplina, com membros eleitos em assembleia, uma medida inteligente e eficiente.
Trata-se de um tema explosivo e complexo, pois mistura ingredientes jurídicos com conceitos de educação, criação e berço.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.