Entrou em vigor nesta semana a Lei 13.105/15, que faz importantes alterações no Código de Processo Civil sobretudo no sentido de agilizar as ações judiciais contra os condôminos inadimplentes.
O atraso no pagamento das despesas de condomínio está aumentando bastante, tirando o sono de síndicos e administradores. Não é fácil aguardar o desfecho de uma ação judicial de cobrança que chega a demorar mais de dez anos.
A nova lei é um alento para todos que moram em condomínio e pagam suas contas em dia e, somada ao protesto da quota de condomínio em cartório, torna-se uma ferramenta poderosa no combate aos inadimplentes. As principais modificações processuais são as seguintes:
1) A citação do devedor pode ser recebida pelo porteiro do edifício, acabando com aquela velha prática do morador se esconder ou não atender ao interfone, driblando o oficial de justiça. É importante manter o cadastro de moradores bem atualizado e orientar os porteiros, para evitar confusões;
2) O advogado do condomínio poderá fazer a cobrança da dívida através de execução direta, pois agora as despesas são consideradas títulos executivos extrajudiciais. Assim, elimina-se a fase processual mais demorada, chamada de "conhecimento";
3) Iniciada a execução e com a devida citação, o condômino inadimplente terá três dias para realizar o pagamento da dívida, sob pena de sofrer constrições judiciais, tais como penhora de contas bancárias e de outros bens e, eventualmente, penhora do próprio imóvel.
É importante frisar que, em todos os casos, o réu executado tem a possibilidade de se defender por meio de embargos à execução, o que poderá retardar o desfecho da demanda. Também há a possibilidade de recursos às instâncias superiores.
Apesar do significativo avanço trazido pela nova lei, uma grande dúvida técnica ainda paira sobre a cabeça dos advogados: as parcelas que forem vencendo ao longo do andamento do processo poderão ser incluídas na execução ou será necessário um novo processo?
Aos condomínios, a nova lei só será efetiva se os juízes autorizarem a inclusão de tais parcelas na execução, sob pena de coexistirem várias ações judiciais contra um único proprietário, o que causará ainda mais superlotação no Poder Judiciário. Vamos torcer e aguardar.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.