O conjunto de regras de um condomínio é formado por cinco ordenamentos: a lei (o Código Civil e a legislação acessória), a convenção, o regulamento interno, as decisões de assembleia e os usos e costumes.
Há uma hierarquia e uma integração entre todos, mas, em muitos condomínios, convenções mal elaboradas ou desatualizadas podem atrapalhar a gestão -e gerar estagnação. O pior é que alterá-las é tarefa árdua, quase impossível. Afinal, há que se atingir dois terços de proprietários na assembleia votando a favor do texto (sem falar nas dificuldades burocráticas para registro).
| Raquel Cunha/Folhapress | ||
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| Condomínio Salete Santana, na zona norte de São Paulo |
Diversos condomínios, com criatividade, buscam saídas para driblar essa dificuldade, como assembleias abertas (que só terminam quando o quorum é atingido) e virtuais. Mas elas às vezes esbarram em nulidades e desgastantes embates jurídicos com legalistas de plantão.
Então, o que fazer para manter o condomínio dinâmico, com regras e normas sempre atualizadas? Quando a intenção é mudar regras jurídicas estruturais, tais como composição do corpo diretivo, forma de rateio e mudança de áreas comuns, não tem jeito: se faz necessário todo o processo para alterar a convenção. O segredo, que vale ouro, é seguir três procedimentos simples:
1) Alterar e complementar o regulamento interno sempre que necessário. Muitos assuntos que dizem respeito ao dia a dia do condomínio não necessitam constar na convenção -o regulamento complementa essas normas e é mais dinâmico. Ele pode ser alterado mediante aprovação de maioria simples na assembleia;
2) Aplicar automaticamente as novas leis; elas têm caráter universal e servem para todos os condomínios, sobrepondo-se ao texto desatualizado das convenções, ainda que os contrariem. Como exemplos há as leis de protesto, de individualização de água, de obras e reformas;
3) Preencher lacunas com decisões de assembleia. Para dirimir dúvidas e dar a melhor interpretação a convenções mal redigidas e desatualizadas, basta a discussão e deliberação do tema. Decisões de assembleia são soberanas -desde que respeitados os princípios legais.
É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.