Nos condomínios, mau comportamento se pune com advertência e multa. As convenções e regulamentos definem as penalidades, mas sua aplicação segue critérios internos e depende do perfil do gestor.

A experiência mostra que síndicos autoritários transformam o condomínio num quartel-general, ao passo que síndicos liberais demais perdem o controle disciplinar. O segredo reside na adoção de critérios de serenidade e senso de justiça, sempre com orientação jurídica.

As multas, em sua maioria, são motivadas por barulho nos apartamentos ou mau uso das áreas comuns, tais como piscina e garagem.

A grande questão é: o que fazer quando um morador descumpre reiteradamente as normas de convívio social, representando risco ao sossego e à segurança dos vizinhos?

Em outros países, a legislação é rigorosa, e o mau vizinho pode até perder a propriedade. Aqui no Brasil, por conta de uma legislação mais branda, a solução é pecuniária, ou seja, castiga o bolso do infrator.

Para o cidadão médio, a advertência seguida de multa quase sempre é suficiente para corrigir o comportamento. O grande pesadelo para os síndicos é aquele morador irresponsável, que descumpre as normas e não se importa com as multas, até mesmo porque ele nem sequer paga o condomínio. É o que chamamos de condômino antissocial.

A figura do morador antissocial foi introduzia a partir de 2003 com o novo Código Civil. Ocorre que a nova lei está cheia de lacunas e incongruências. Por exemplo: de forma dura e necessária, a regra prevê multa de até dez vezes o valor da quota condominial para o morador antissocial. Logo abaixo, a norma impõe a necessidade de um quórum de três quartos dos proprietários para votar a aplicação da multa, o que praticamente inviabiliza sua aplicação. Num condomínio com cem apartamentos, como juntar 75 em assembleia? E de que adianta uma multa pesada para um morador que nem paga o condomínio?

Para casos muitos graves, a única saída é a expulsão do morador, algo não previsto expressamente em nossa legislação. Felizmente, começam a surgir decisões judiciais autorizando a exclusão do condômino antissocial, sem a perda da propriedade. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu pela legalidade da exclusão de um condômino, tendo em vista a prova inequívoca de seu comportamento antissocial.

Importante que decisões como essa sejam seguidas pelos demais tribunais, para que se consolide como jurisprudência sobre o tema, de forma a proteger o interesse dos outros moradores.

márcio rachkorsky

É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.