Bruno Santos - 12.out.2015/Folhapress
	Piscina de edifício em Guarulhos (SP)

Condomínios são organismos vivos, ambientes propícios para ocorrências variadas, muitas vezes relacionadas aos maus hábitos dos moradores, que insistem em se comportar de maneira nociva aos vizinhos. Aos síndicos e administradores, cabe a missão de orientar, conscientizar e, por vezes, multar o infrator. Parece incrível, mas os funcionários do condomínio precisam agir como "babás de marmanjos", missão impossível, já que educação e respeito são princípios moldados ao longo de uma vida.

O departamento jurídico das administradoras vive quebrando a cabeça tentando encontrar nos regulamentos a fundamentação legal para advertir moradores infratores. Não raramente, os maus vizinhos contestam, dizendo: "Me mostra onde está escrito que isso é proibido" ou "Qual o artigo do nosso regulamento interno que trata especificamente deste tema?".

Não me canso de afirmar que as convenções, assim com a lei, não conseguem tipificar todas as ocorrências, mas servem como regra geral, que devem ser complementadas por razoabilidade, bons costumes e regras médias de educação e cidadania. A regra infalível para justificar uma penalidade, ainda que não tipificada no regulamento, é a aplicação da tese dos três "S": saúde, segurança e sossego. Se algo colocar em risco a saúde, a segurança ou o sossego do vizinho, é o que basta para reprimendas.

Dias atrás, acompanhei um caso que ilustra bem o tema. Um morador levou para a área da piscina um balde com gelo, garrafas de cerveja, copos de vidro e uma caixa de som portátil. Eles e seus amigos começaram a se divertir e foram abordados por outros moradores, incomodados com o som alto e com os objetos de vidro. Risco ao sossego e à segurança dos moradores. Desrespeitosos, alegaram que o regulamento não proibia expressamente tais praticas -e de fato o regulamento era omisso. Mas o que custa trocar garrafas por latinhas? O que custa trocar copos de vidro por de plástico? Qual a necessidade de escutar musica alta na piscina?

O apartamento foi multado por colocar em risco a segurança e o sossego dos demais frequentadores da piscina e, embora não exista item expresso e específico no regulamento, tenho plena certeza de que a regra dos três "S" será suficiente para embasar a manutenção da penalidade, inclusive numa eventual demanda judicial.

márcio rachkorsky

É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.