Combater os imóveis ociosos, planejar a reurbanização das antigas áreas industriais e dirigir o adensamento para os eixos de transporte coletivo de massa, algumas das diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE), deveriam ser prioridades da Secretaria de Urbanismo de São Paulo.

A secretária Heloisa Proença, no entanto, prefere penalizar os paulistanos que moram em casas com quintais e facilitar a construção de arranha-céus no miolo dos bairros residenciais, no velho modelo de condomínios murados.

Essa visão contraria a estratégia de desenvolvimento urbano da cidade. O PDE propõe uma cidade compacta, contendo o nefasto crescimento horizontal, mas orienta o adensamento para onde existem infraestrutura e transporte coletivo, evitando uma verticalização dispersa.

Para tanto, a zona rural foi recriada, foi proposto adensar no entorno do metrô, trem e corredores de ônibus e foram criadas restrições para desestimular a verticalização nos miolos dos bairros, onde a outorga é mais cara que nos eixos.

Regulamentaram-se instrumentos para forçar a ocupação de imóveis ociosos e criaram-se zonas de proteção social, ambiental e cultural para garantir um crescimento equilibrado, subordinando a atividade imobiliária à função social da cidade e da propriedade.

Mas o PDE garante área suficiente para décadas de atividade imobiliária. Só nos eixos de transporte coletivo são 55 milhões de m². Nessas áreas, o PDE incentiva e facilita um novo modelo de urbanismo, defendido pela Folha no editorial "Andares e projetos" (13/11), que cita o Conjunto Nacional.

Esse modelo está na lei do PDE. Exige calçadas mais largas, uso misto, permeabilidade entre o edifício e o espaço público, fachadas ativas do térreo, com comércio, serviços e usos institucionais e culturais, edifícios sem limite de gabarito e sem obrigação de ter garagens.

Muito espaço edificável existe nas esvaziadas áreas industriais, na orla ferroviária. Sua ocupação depende da aprovação de planos urbanísticos específicos, como os arcos Tamanduateí e Tietê, elaborados pela gestão passada. Mas sua tramitação e aprovação foram paralisadas.

Grave mesmo é o descaso no combate à especulação. O departamento competente, que já tinha notificado 1.360 proprietários de imóveis ociosos bem localizados, somando 2,6 milhões de m², foi esvaziado. Desde abril, nenhuma notificação foi entregue e a alíquota progressiva de IPTU não foi cobrada dos 730 imóveis que não cumprem a função social após um ano de notificação.

Existe muita área para o mercado atuar de forma ordenada. A prefeitura, em vez de implementar o PDE e seus instrumentos, quer mudar suas diretrizes urbanísticas para pulverizar, a um custo mais baixo, prédios altos no miolo dos bairros.

nabil bonduki

Arquiteto e urbanista, é professor da FAU-USP. Em São Paulo, foi vereador, relator do Plano Diretor Estratégico e secretário municipal de Cultura. É autor de 12 livros.
Escreve às terças-feiras.