Os governos de Londres, Hong Kong e Cidade do México já capitalizaram bastante com a exploração das áreas vizinhas a seus grandes terminais de transporte –da permissão de verticalização a construções em cima dos mesmos, onde o metro quadrado é valorizado segundo o número de pessoas que ali circulam.

Agora que governo do Estado e prefeitura preparam concessões dos terminais paulistanos, o mercado imobiliário quer conhecer o potencial desse novo negócio.

Na próxima segunda (28), no encontro anual do Secovi, maior associação do setor, representantes da prefeitura e especialistas vão debater esses projetos. O governo de Geraldo Alckmin (PSDB) lançou edital para a exploração de 15 estações de ônibus acopladas às do metrô, enquanto a gestão João Doria (PSDB) deve abrir a concorrência até o final do ano para três terminais: Princesa Isabel, Capelinha e Campo Limpo​​.

"O modelo da concessão de King's Cross em Londres é paradigmático, mas os novos terminais da Cidade do México são mais próximos da nossa realidade social e econômica", disse à Folha a urbanista mexicana Sol Camacho, que apresentará os dois modelos no evento.

Há dez anos, a prefeitura mexicana fez editais para os 54 terminais, incluído o desenvolvimento imobiliário.

"Os terminais eram caóticos, com barracas de ambulantes e transporte clandestino, e a exploração privada melhorou muito os serviços. Mas ainda pensam apenas aquele quarteirão", diz. "Em Londres, o bairro foi pensado, todo o entorno."

O grande negócio londrino começou em 1996, quando o governo britânico decidiu colocar o embarque e desembarque do Eurostar, trem que liga Londres a Paris, na estação St. Pancras. Ao redor da vizinha estação de King's Cross havia terrenos abandonados, cortados por velhos trilhos, armazéns e prostíbulos.

Uma empresa de capital misto foi criada para dar agilidade na desapropriação e concorrência dos terrenos, assim como decidir os usos mistos da área. A remodelação estará completa em 2020, com 2.000 novos apartamentos, 316 mil m² de espaço para escritórios e 47 mil m² para lojas e serviços, enquanto 40% do terreno original (de 217 mil m²) continuará como espaço público.

"Todo mundo deu palpite, inclusive o mercado, indicando o que havia demanda ou não. No México, o interesse é desigual, terminais em áreas mais valorizadas tiveram ótima disputa, o mesmo não aconteceu em áreas mais periféricas", diz a urbanista.

O novo Centro Multimodal (Cetram) de Cuatro Caminos, o maior da rede na área metropolitana da Cidade do México, foi entregue em abril. Uma torre de 18 andares e um shopping devem ser terminados ainda este ano. Quem ganhou a concorrência foi a imobiliária Carso, do bilionário Carlos Slim.

Para o presidente do conselho consultivo do Secovi, e colunista da Folha, Claudio Bernardes, é importante para o setor "descolar da inanição econômica" e ver como é a estruturação desse negócio.

"Quando a economia está apertada, você presta atenção em nichos. Há muito potencial nos entornos dos terminais, algo ainda pouco utilizado, especialmente para serviços e comércio", diz.

Ele diz que o interesse do setor no espaço aéreo (do potencial construtivo sobre e ao redor desses conjuntos) vai depender muito da flexibilidade do modelo. "Se houver contrapartida em excesso, apertando as margens, reduz o interesse e poucos concorrem. Um modelo mais flexível vai despertar mais concorrência, o que é bom para o retorno da prefeitura."

Além desses três terminais, a prefeitura pretende entregar à iniciativa privada as outras 24 estações, na estratégia chamada "desenvolvimento orientado pelo transporte", diz o diretor de intervenções urbanas da SP Urbanismo, o arquiteto Carlos Leite.

Para ele, os concessionários terão que melhorar os entornos até 600 metros do terminal, da calçada e iluminação ao paisagismo, além de requalificar os terminais.

"Em troca, pode explorar serviços, comércios, construir um shopping, hotel em cima. As contrapartidas serão decididas junto ao poder público, haverá audiências para discutir isso."