Segundo a lei de incorporações (4.591/64), uma empresa só pode vender e fazer promessas sobre um imóvel com o projeto aprovado pela prefeitura.

O registro de incorporação determina, entre outras coisas, a viabilidade da construção. É uma garantia de que o que está sendo apresentado será executado.

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"Se a construtora informar, na pré-venda, como será o empreendimento, a posição dos apartamentos, o que irá compor a construção, como áreas de lazer e serviços, a empresa fica vinculada a essa oferta", diz Renata Reis, supervisora de assuntos financeiros e habitação do Procon-SP.

Neste caso, segundo ela, a lei protegerá o consumidor em relação à expectativa gerada.

Se as promessas de venda não se realizarem, o consumidor pode exigir o seu cumprimento. Caso a construtora argumente que seja inviável, deverá indenizar os clientes.

Segundo o advogado Pompeu do Prado Rossi, a lei veta ainda qualquer tipo de divulgação do empreendimento sem o registro no cartório de imóveis. "A lei exige que todo e qualquer anúncio impresso ou publicitário tenha o número do registro. É vetado, inclusive, no ponto de vendas", adverte.

No momento da pré-venda, segundo Reis, o consumidor não deve firmar nenhum tipo de compromisso. "Não dê cheques nem feche valores ou condições de pagamento. Não assine nenhum documento se comprometendo a pagar nada", afirma.

Reis orienta o consumidor a guardar todo o material de divulgação que receber do empreendimento, como folders, perspectivas de plantas, metragens e fotos. Ele pode servir como prova para ações futuras.

Esta fase de pré-vendas no estande ainda é diferente (e posterior) ao que é conhecido no mercado como pirata -em que um corretor, em geral, por conta própria, coloca uma cadeira e um banner com a inscrição "futuro lançamento" ou "vende-se aqui" e começa a captar clientes. Qualquer tipo de comercialização ou comprometimento com o cliente é vetada neste momento. (DEISE DE OLIVEIRA E ANAÏS FERNANDES)