A compra da casa é um evento único para as famílias, marcado por ansiedade e insegurança.
Único porque foge das transações habituais de consumo. Ansiedade porque representa a conclusão de um ciclo de pesquisa, comparações e confrontamento da oferta com os desejos. Insegurança porque representa transformar poupança líquida em parte de um imóvel, ilíquido por excelência.
Considerando os financiamentos disponíveis, a família deve pagar pelo menos 20% do valor do imóvel, poupança que só será revigorada em um horizonte de oito a dez anos de renda estável. Representa aceitar uma dívida a ser paga em pelo menos 20 anos, retendo perto de 25% da renda.
Em conjunturas econômicas como a atual, beirando a recessão, aparece a dúvida de se é o momento certo de comprar, porque pode-se perder emprego e renda, levando a recorrer à poupança.
Isso resulta em retração de demanda. O medo vence a ansiedade: as famílias retardam a decisão de compra, esperando enxergar, à frente, maior estabilidade. O mercado brasileiro tem experimentado esses ciclos de retração –o mais recente foi em 2008 e 2009.
Sob o domínio da insegurança, o número de edifícios em construção e com unidades à venda cresce. Isso faz com que a velocidade de absorção do mercado seja mais lenta, o que aumenta o prazo de venda dos estoques.
Nessa circunstância, a tendência das empresas é segurar lançamentos, privilegiando a venda das unidades dos projetos em obra. Daí ocorrem as promoções.
O alarde de descontos mirabolantes é mero mecanismo de marketing.
Para manter padrões saudáveis de desempenho, as empresas, quando pressionadas pela velocidade de absorção, podem operar em uma faixa de até 5% abaixo do preço justo da oferta.
Restando pequenos estoques em alguns empreendimentos, o acúmulo de descontos sobre poucas unidades provoca essas anomalias. Elas não representam nem o estado do mercado, nem mesmo o perfil de descontos oferecidos sobre o estoque ofertado nas promoções.
A tendência dos preços no médio prazo é de estabilidade no nível de inflação setorial.
Os estudos do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, baseados em índices de preços do Banco Central e da Fipe, indicam que os valores estão no padrão dos preços justos. Cobrem os custos e têm margens de resultado adequadas ao esforço de investimento.
Deve-se ressaltar que o impacto do custo da outorga (direito de construir) imposto aos empreendimentos que serão aprovados segundo as normas do Plano Diretor, em vigor desde o mês passado, deve ser o de levantar os preços dos imóveis na cidade.
Ou seja, estamos fechando um ciclo de preços com os projetos aprovados pelo modelo antigo e, próximo do esgotamento dos já aprovados, deveremos verificar uma mudança no patamar dos valores.