No passado, a casa era um lar familiar muito querido, mas quando Katsutoshi Arai a adquiriu, ela estava vazia– uma mancha repleta de lixo e infestada de moscas em um pequeno bairro japonês.

"Estava coberta de lixo — dava vontade de vomitar", diz Arai, presidente da imobiliária Kachitas, ao contar o que seu pessoal passou para reparar a casa. "Quando a visitei de novo, ela era outra."

A casa em questão era uma "akiya" — uma casa abandonada — e existem mais de 8 milhões delas espalhadas pelo Japão, resultado da diminuição da população do país.

As casas abandonadas são um problema social sem precedentes, mas também são uma oportunidade. A Kachitas, por exemplo, desenvolveu um modelo de negócios completamente novo.

"A maioria das imobiliárias opera como intermediária: conectam comprador e vendedor e recebem uma comissão", diz Arai. "Nós compramos casas antigas diretamente, as reformamos e depois as revendemos."

Nos últimos 30 meses, a Kachitas começou a fazê-lo em escala industrial e reformou mais de 3.000 casas no ano passado. Cerca de 40% dos imóveis que ela compra estão vazios.

"O motivo mais comum de venda para nós é o de herança", diz Arai. "Quando uma pessoa de 40 ou 50 anos herda uma casa, ela em geral já tem casa própria."

PREÇO BAIXO

Por uma modesta casa familiar na cidade de Kyriu, duas horas ao norte de Tóquio, a Kachitas pede 9 milhões de ienes (US$ 73 mil). Hideyukl Hara, um corretor local da Kachitas, diz que metade do preço é o custo da reforma; a companhia não fala abertamente sobre o valor que paga pelas casas, mas dá a entender que uma "akiya" pode ser adquirida por alguns milhares de dólares.

"Nossos compradores são pessoas que desejam uma boa casa a baixo preço", disse Arai.

"Talvez alguém na casa dos 30 anos que viva em apartamento alugado, com vizinhos que reclamam do barulho das crianças, e quer comprar sua primeira casa. As casas que vendemos são mais baratas que o aluguel: custam de 30 mil a 40 mil ienes por mês."

Que os compradores japoneses pensem em comprar uma casa de segunda mão já é uma importante mudança. O Japão é um país cuja forma foi ditada pela natureza, e no mercado de imóveis a natureza se manifesta de duas maneiras: terremotos e formigas de pés brancos. Ou um ou as outras destroem todas as estruturas de madeira, no final, e por isso o Japão constrói casas descartáveis, projetadas para durar 30 anos.

Por isso, enquanto no Reino Unido e nos EUA 90% das casas adquiridas são de segunda mão, no Japão a proporção é de apenas 15%.

Mas a construção constante de casas novas, em um país com população em queda, significa cada vez mais akiya. De acordo com o Instituto de Pesquisa Fujitsu, quase um terço das casas do Japão estará vazio em 2033, ao ritmo atual de construção, ante 23% se o ritmo de construção de casas novas cair à metade.

DE OLHO NA CHINA

O excedente de casas no Japão, combinado ao ardor dos investidores chineses por imóveis no exterior, sugere outra oportunidade de negócios: vender "akiya" japonesas aos chineses.

Arai diz que alguns poucos desses investidores começam a surgir. "Tivemos um comprador de Taiwan em Okinawa e uma casa em Saitama vendida a alguém de Hong Kong que nem mesmo a visitou", ele diz.