Das 12.238 unidades lançadas neste ano até agosto em São Paulo, 91% custam até R$ 750 mil –o teto para financiar pelo sistema SFH, com recursos da poupança–, segundo levantamento do Secovi (sindicato do mercado imobiliário) feito a pedido da Folha.
Além de representar uma oferta 20% menor de unidades novas à venda na capital, o dado mostra a concentração dos compradores no "meio da pirâmide", segundo o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci.
"Empreendimentos mais baratos, com área menor, estão fluindo melhor neste momento. Até 2013, pensávamos que vivíamos em um mundo à parte. Já estamos com o pé no chão", diz Petrucci. "Ainda tem 10% de oferta acima de R$ 750 mil, mas a produção está mais próxima do meio da pirâmide."
Em 2013, antes da desaceleração do mercado imobiliário, 19% do total lançado na capital paulista (34.188) custava mais de R$ 750 mil (veja tabela).
Ainda segundo os dados do Secovi, enquanto as unidades de mais de 130 m² representaram 11% do total vendido em 2010 e 8% em 2013, neste ano, chegam a 3% até agosto. Por outro lado, as unidades com menos de 65 m² responderam por 49% do total vendido em 2010, 65% em 2013, e 77% até agosto deste ano.
O cenário é resultado da retração tanto do comprador quanto do incorporador em relação à crise política e econômica. "A falta de confiança é generalizada. O incorporador sente a economia ruim, e o comprador, que tem necessidade de um imóvel, não tem confiança na sua situação no emprego", diz Petrucci.
Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), analisados pelo Secovi, em agosto, foram lançadas 1.760 unidades residenciais na cidade de São Paulo, 27% a menos que um ano antes.
Em relação às vendas, foram 1.606 unidades –retração de 10,6% na comparação com agosto de 2014.
"Investir exige um mínimo de previsibilidade. Se o cliente está inseguro, a médio e longo prazo, não compra um imóvel", afirma Bruno Vivanco, presidente da imobiliária Abyara Brasil Brokers.
O preço médio do metro quadrado em agosto é de R$ 8.851 na cidade, com uma trajetória estável neste ano, mas abaixo de dezembro de 2014, quando era de R$ 9.195.
Se entre 2010 e 2012, por exemplo, o investidor sustentou o mercado, desde 2013, os incorporadores passaram a depender mais do consumidor final, aquele que compra para uso próprio. A diferença é que, neste ano, segundo especialistas, só compra quem é obrigado.
"Hoje, quem não pode postergar a compra, busca tickets mais baratos. Mas quem pode, posterga", diz Petrucci.
ESTOQUE E PREÇOS
Com 28.118 unidades disponíveis para a venda em agosto na cidade de São Paulo, há consenso, no entanto, de que a oferta é favorável ao comprador, que já apresenta uma postura diferente, segundo Vivanco:
"O senso de urgência não existe neste momento. Quando o cliente chega aos poucos lançamentos existentes, vai tranquilo. O vendedor perdeu a chance de dizer 'compra agora, que vai acabar'. A situação se inverteu."
Conforme o executivo, é possível negociar entre 15% e 20% de desconto, com possibilidade de conseguir o maior desconto quanto mais próximo o condomínio estiver de ficar pronto.
"As incorporadoras estão fazendo tudo para vender. Optar por vender com margem [de lucro] zero ou negativa para não carregar o estoque", afirma Vivanco.
Ele afirma ser de 20% o índice de contratos desfeitos, os chamados distratos, entre o lançamento do empreendimento e a entrega das chaves -quando o comprador, na maioria dos casos, vai contratar o financiamento bancário e tem o crédito negado por não ter renda compatível.
| Gustavo Epifanio/Folhapress | ||
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| Lançamento de empreendimento na região central de São Paulo, em 2014 |
PELA FRENTE
A pouco mais de dois meses do fim do ano, a perspectiva é de manutenção do cenário. "Será um mercado 'flat'. O desempenho de janeiro a agosto deverá prevalecer. Não temos expectativas de melhoras com a crise institucional que o país enfrenta e o baixo índice de confiança", diz Petrucci.
Em sua última revisão para o desempenho deste ano, em abril, o Secovi informou previsão de queda de 15% a 20% das vendas em relação ao ano de 2014 (entre 17,3 mil e 18,4 mil unidades negociadas) e de retração de 23% a 25% para os lançamentos na mesma comparação (entre 25,5 mil a 26,2 mil unidades novas).
"Nesse cenário de incertezas, o comprador também espera queda de preço, o que não deve acontecer para imóveis novos em São Paulo", diz Petrucci.
A perspectiva, segundo ele, é de estabilidade nos valores ao menos até o próximo ano, quando começarão a chegar uma "meia-dúzia" de projetos já aprovados pelas regras do Plano Diretor em vigor desde julho de 2014.
"Os efeitos do novo Plano Diretor devem ser percebidos em 2016 e 2017. Mas a partir deste momento, os preços serão maiores e veremos se a população vai aceitar os empreendimentos que os incorporadores serão obrigados a fazer nos eixos", diz Petrucci, em relação à limitação de vagas na garagem, tamanho das unidades e fachada ativa, por exemplo.