O avanço da inflação do aluguel em 12 meses destoa da evolução negativa dos preços de novos contratos de aluguéis residenciais na cidade de São Paulo.

Nos 12 meses até maio, os novos contratos sofreram retração de 3,1%, de acordo com dados do Secovi-SP, do setor imobiliário. No mesmo período, o IGP-M havia acumulado alta de 11,09%, segundo a FGV (Fundação Getulio Vargas). Em junho, o percentual subiu para 12,21%.

Esse percentual será aplicado aos contratos de aluguel com aniversário em julho. O IGP-M é o indicador mais usado para reajustar o aluguel.

Desde junho de 2015 o valor médio de locação residencial tem registrado variação negativa no acumulado em 12 meses. Já são 12 meses seguidos de retração. Na prática, isso significa que está mais barato alugar um apartamento novo em uma mesma região do que renovar o antigo, se o reajuste do contrato for pelo IGP-M.

Quanto maior a distância entre IGP-M e novos aluguéis, mais barato fica alugar uma residência na comparação com todos os outros gastos. E o preço pago pelos locatários não acompanha o índice desde pelo menos outubro de 2014.

Variação do aluguel e inflação (IGP-M) em São Paulo - Em %

Por trás dessa dinâmica está a crise econômica e o desemprego em alta, fatores que têm afetado a renda dos brasileiros e deixado muitos imóveis vazios. Quem comprou imóvel para investir muitas vezes tem tido dificuldade para achar um inquilino. Para não deixar o apartamento vazio, o dono opta por baixar o preço dos contratos.

O inquilino cujo contrato estiver próximo ao fim pode usar esse cenário a seu favor para diminuir o reajuste do aluguel no caso de novo contrato, afirma Mark Turnbull, diretor de Locação do Secovi-SP.

"É o momento de negociar com o proprietário. Tentar negociar um novo contrato com mesmo valor pago hoje ou fazer pegar o total acumulado do índice e sugerir um reajuste da metade do valor", recomenda.

Antes de fazer uma contraproposta, a recomendação é verificar, no próprio prédio, se há apartamentos para locação. Se houver, é preciso ver qual o valor e o estado de conservação dos imóveis. "O inquilino também deve ir na imobiliária local e procurar outros imóveis na região. Se a negociação não der certo, já tem um plano B para se mudar", afirma Turnbull.

Do ponto de vista do proprietário é vantajoso manter o inquilino, principalmente se ele for bom pagador, conservar bem o imóvel e der boas garantias, ressalta.

Veja dicas de locação

"O proprietário vai analisar se o inquilino não dá trabalho. Os preços estão caindo. Vale deixar o imóvel vago, pagar condomínio e IPTU? É um custo grande, não é um bom negócio", avalia o diretor do Secovi-SP. "Ele passa a ter um fluxo de caixa negativo. Em vez de receber, está tirando dinheiro do bolso."

A perspectiva para o mercado imobiliário é ruim ainda, ressalta. "A tendência é continua negativa, porque não há nenhum fator de mercado que vá fazer com que os preços subam", diz.

Alguns bairros de São Paulo, porém, já começaram a ver uma retomada dos preços de contratos novos. É o caso de Moema, Jardins e Vila Mariana, que tiveram variações positivas em junho. Mesmo assim, de 0,4%.

Até maio, os inquilinos que buscavam casas para alugar demoravam entre 19 e 46 dias para concretizar a operação. No caso de apartamento, o tempo decorrido ia de 25 a 52 dias.

"Tem falta de imóveis para locação e também é uma região muito requisitada, com infraestrutura de transportes, energia, gás, serviços e vai chegar o metrô", comenta.