A ampliação para R$ 1,5 milhão do teto de financiamento de imóveis novos com recursos da poupança, a taxa de juros menores, deve ajudar a destravar o segmento de média e alta renda —faixa em que as incorporadoras têm maior dificuldade de vendas em tempos de crise.

Apesar de aliviar os estoques, a medida não deve ter impacto significativo sobre o mercado. Uma das principais razões é que não houve aumento de recursos disponíveis para os bancos.

De janeiro a agosto, os saques na poupança superaram as aplicações em R$ 31,9 bilhões, segundo dados da Abecip (associação do setor de crédito imobiliário). Isso limita a oferta de crédito nos financiamentos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que usa recursos da caderneta e do FGTS a taxa de juros de até 12% ao ano.

O custo desta linha é menor que o praticado no sistema livre, no qual eram enquadrados os imóveis acima de R$ 750 mil (Distrito Federal e nos Estados de São Paulo, Rio e Minas Gerais) e acima de R$ 650 mil (demais Estados).

Com a mudança, a estimativa é que 5% dos imóveis prontos à venda no país possam ser financiados no SFH, segundo o economista Bruno Oliva, da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), com base nos dados de associadas da Abrainc (associação das incorporadoras).

"Isso tem um impacto relevante, mas não grande. Vai aumentar a velocidade de venda em um nicho", diz João Rocha da Lima Júnior, professor da USP e especialista em mercado imobiliário.

Para ele, o objetivo da medida é ajudar as empresas a desafogar estoques dos imóveis mais caros, voltados para um público com maior poder aquisitivo, mas que tinha dificuldades de adquirir casa própria com as taxas de juros mais altas do sistema livre.

Segundo Gilberto Abreu, diretor-executivo de negócios imobiliários do Santander e presidente da Abecip, os clientes que buscavam imóveis acima de R$ 750 mil não conseguiam financiamento.

Já na faixa de preço menor, a dificuldade era aprovar o crédito. As famílias não vinham conseguindo comprovar renda para obter os recursos. "Antes o banco poderia deixar de emprestar porque não tinha bons clientes", diz.

Assim, com a mudança, o Bradesco pode ampliar o financiamento em até R$ 6 bilhões, diz João Carlos Gomes da Silva, diretor de empréstimos e financiamentos.

Pode haver, porém, uma realocação do crédito que iria para imóveis mais baratos para imóveis mais caros, afirma Oliva, da Fipe. De acordo com ele, é possível que quem planeja comprar imóvel na faixa antiga do SFH tenha mais dificuldade para encontrar financiamento. A própria decisão que elevou o teto limitou a 6,5% o montante que os bancos podem destinar aos imóveis mais caros.

FGTS

O ajuste do teto de financiamento é temporário, valendo por um ano. A expectativa da Abrainc é que a medida passe a valer por prazo indeterminado.

Segundo Rubens Menin, presidente da entidade, esse prazo foi negociado pelo governo com o setor, já que a elevação do teto seria significativa. "Foi um teste, mas a tendência é ser definitivo."

Abrainc e Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) também demandam a elevação do teto para uso do FGTS pelos compradores. "Nosso pleito é que o teto aumentasse para R$ 1,5 milhão, com limite de R$ 1 milhão para uso do FGTS", diz Rodrigo Luna, vice-presidente de habitação econômica do Secovi-SP.

A Abrainc está negociando a elevação do teto do uso do FGTS, diz Renato Ventura, vice-presidente da entidade.