A Câmara de São Paulo aprovou recentemente a nova lei de zoneamento, regulamentando o Plano Diretor e modulando o crescimento da cidade nos próximos anos. Apesar dos ajustes finais promovidos, o texto contribuirá para engessar a produção imobiliária e provocará aumento nos preços dos imóveis, espraiamento da ocupação e ampliação dos problemas de mobilidade.
As cidades estão em constante mudança. A questão da mobilidade é fundamental para a qualidade, produtividade e atratividade. O adensamento é visto pelos urbanistas como a melhor resposta, já que racionaliza o uso da infraestrutura, aproxima pessoas do trabalho e facilita trocas e relações.
No início das discussões do projeto que gerou a nova lei, as premissas de adensamento foram corretamente enfocadas. Em seguida, instalou-se o processo de consultas e audiências, com ampla participação, inclusive do setor imobiliário, bem conduzida pelo Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo. Vemos, no entanto, que o processo encaminhou-se para um acomodamento indesejável.
Aqui o local se contrapôs ao geral. Os moradores de cada rua e de cada bairro quiseram ver suas condições preservadas. Essa visão é legítima, mas parcial. O regulador deve estar atento às necessidades da cidade, como um todo, e, com uma visão urbanística, propor as soluções melhores.
A demanda por moradia é contínua. Para a cidade, interessa que novas habitações sejam criadas em áreas com infraestrutura, mobilidade e proximidade aos locais de trabalho. Se as restrições forem grandes, como as do novo marco regulatório, os custos serão impeditivos.
Todo novo marco regulatório aprovado nos últimos anos trouxe restrições relevantes, como o aumento nos valores de outorga, o que impactou o preço dos imóveis.
Os eixos de estruturação têm ocupação igual em qualquer ponto, seja central ou periférico. As zonas internas dos bairros, com boa infraestrutura, possuem custos impeditivos ao desenvolvimento.
Em seu conjunto, a visão metropolitana não foi considerada. A consequência será o espraiamento, a maior ocupação nos municípios da região metropolitana, com impacto na infraestrutura e deslocamentos.
Nos debates sobre o tema consolidou-se a visão equivocada de que a produção imobiliária é uma ameaça, e que deveria ser controlada e inibida. De fato, o setor imobiliário cresceu de forma exponencial. Produziu os imóveis demandados, de acordo com a legislação vigente, e nem sempre conseguiu contribuir com as soluções mais adequadas.
Mas também gerou emprego, inserindo milhões de pessoas no mercado formal de trabalho. Além disso, com práticas de sustentabilidade, o setor atuou e atua na recuperação de áreas contaminadas e na reocupação de vazios urbanos.
Defendemos condições que permitam às empresas a produção dos imóveis necessários. Estamos preocupados com a interface da produção imobiliária com a cidade e queremos o melhor para São Paulo.
Na Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), estabelecemos como diretriz a geração de valor compartilhado para as cidades, e queremos avançar com isso.
As cidades estão em constante transformação. Regras engessadas tendem a agravar seus problemas, principalmente desigualdades. Esperamos que nos próximos debates possamos absorver as lições deste processo e produzir soluções urbanísticas que tragam maiores ganhos para São Paulo e sua população.
RUBENS MENIN é engenheiro civil, presidente da Abrainc - Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias e presidente do Conselho de Administração da construtora MRV
RENATO VENTURA é engenheiro civil, com mestrado no MIT (Massachusetts Institute of Technology), nos Estados Unidos, e vice-presidente executivo da Abrainc
*
PARTICIPAÇÃO
Para colaborar, basta enviar e-mail para debates@grupofolha.com.br.
Os artigos publicados com assinatura não traduzem a opinião do jornal. Sua publicação obedece ao propósito de estimular o debate dos problemas brasileiros e mundiais e de refletir as diversas tendências do pensamento contemporâneo.